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      主辦單位:廣州產權交易所

      廣州“帝苑大酒店”成功拍賣案例

      來源:本站原創 時間:2017-03-28

          帝苑大酒店位于廣州市區新城市中軸線上,矗立于“天河黃金商業圈”內的火車東站廣場東北隅,與東站廣場南端的中信廣場互為倚角;用地面積4,753平方米,總建筑面積50,970平方米,樓高78.5米,包括地下2層,地上22層(裙樓4層、塔樓18層);按四星級綜合商旅樓標準進行設計、建筑和裝修,共有客房528間,服務式商務公寓80套,匯集寫字樓、旅業、中西餐飲、娛樂康體等多項功能于一身。該酒店于2002年4月主體工程和配套工程全部竣工,經驗收合格,裝修工程進入最后收尾階段,權屬清晰,在即將開業之際因開發商債務問題被查封?,F受有關部門委托,由廣州市君通拍賣有限公司對該酒店的54%物業和全部設備、設施、物品進行公開拍賣,以抵償投資開發商的債務。

      一、 星級物業質優,轉讓作價超值

          本次拍賣標的包括三部分,一是帝苑大酒店總建筑面積的54%即26,888.97平方米的物業,包括地下負一層至負二層和地上首層至四層裙樓的建筑面積的54%,以及地上五層至十八層南塔樓(南、北塔樓以沉降縫區分)建筑面積的全部(占南、北塔樓建筑面積54%);二是帝苑大酒店的全部設備和配套設施;三是帝苑大酒店全部物料用品。買受方不需對原開發商的所有債務(如欠繳稅費等)承擔任何經濟、法律責任。

          “帝苑”總投資約人民幣5億元。經著名的專業評估公司評估,本次拍賣標的評估價值為人民幣26,121.59萬元(房地產價值19,168.06萬元,設備和配套設施價值6,606.04萬元,各類物品價值347.49萬元),其中,房地產估價細分如下:

      層數

      用途

      面積

      (m2)

      評估值

      (萬元)

      評估值單價

      (元/m2)

      1

      設備層

      1,264.38

      374.86

      2,965

      2

      停車場

      1,331.17

      542.66

      4,077

      大堂、商場

      1,203.94

      2,677.06

      22,236

      西餐廳

      892.68

      992.48

      11,118

      2

      中式食街

      1,372.66

      1,526.11

      11,118

      3

      夜總會

      1,372.66

      1,220.89

      8,894

      4

      宴會廳

      1,372.66

      1,017.41

      7,412

      轉換

      酒店辦公室

      1,087

      454.97

      4,186

      5

      員工食堂

      1,023.05

      563.96

      5,513

      6

      康體娛樂

      1,086.98

      684.81

      6,300

      7~14

      客房

      8,695.84

      5,478.48

      6,300

      15~19

      寫字樓

      5,434.90

      3,222.65

      5,930

      20

      會議廳

      599.63

      355.57

      5,930

      21~22

      塔尖


      56.15


      二、市場定位精確,功能配套完備

          眾所周知,“帝苑”所在的天河商業圈在廣州市商業用地中擁有至尊地位,圈內摩天寫字樓、超大型商廈、時尚公寓和豪華娛樂場所的規模和檔次無與倫比,商場的售價和租金升幅一騎領先,寫字樓的售價和租金水平冠蓋全市,消費人流量獨占鰲頭,常住和流動的主要消費群體為高收入階層?!暗墼贰钡脑O計師深喑此樓盤的升值潛力,將其精心設計為擁有7545平方米寫字樓、8687平方米客房、3639平方米中西式餐廳、1373平方米夜總會、1087平方米康體娛樂中心、300平方米商場的四星級綜合商旅樓。工程主體采用框架─剪力墻結構,由電梯、樓梯間的間墻形成剪力墻,四周置柱,結構沿南北用沉降縫分成兩部分。

      三、裝修裝飾精美,設備設施完整

          在市內最為寬廣、秀麗的綠化廣場和羊城新八景之一的“天河飄絹”的拱托下,“帝苑”的裙樓外墻貼赭紅色花崗巖襯天藍色玻璃幕墻,塔樓外墻為金黃色條形磚襯海藍色鋁合金窗,頂層是雙尖塔造型,宛如綠野飛瀑之畔的一襲皇家行宮。

          “帝苑”內部按四星級賓館標準進行裝修,配套設施齊備。首層大堂的地面、內墻、立柱均以啡色大理石貼面,木夾板吊頂構圖,墻上鑲嵌多幅大型藝術浮雕,氣派莊重高雅,服務總臺、電腦監控室、商場等已裝修完畢;二層中式食街地面鋪仿古磚,柱貼大理石,內墻貼墻紙,天花木格雕花造型,吊仿古宮廷燈飾,配套紅木餐臺餐椅,散發古香古色;三層夜總會設有酒吧、舞臺、OK房,鋪地毯、貼高檔紙,透出優雅情調;四層宴會廳鋪白底紅花地毯,貼鍛玉色墻紙,木夾板吊拱頂,吊華麗燈飾,凸現豪華氣勢;六層娛樂中心設有健身室、乒乓球室、桌球室、棋牌室及配套器材器械,備有桑拿、淋足房,與五層室外游泳池配套,健康動感十足;七層至十四層客房裝修完善,每層以標準雙人房為主,配少量兩室一廳套房,鋪地毯,貼墻紙,木夾板吊頂,寢室和洗手間的各種設施和用具齊備,每層裝修風格迥異,彌漫溫馨浪漫氣息;20層設一總統套房,有寬宏的4房2廳加陽臺,明亮如鏡的水磨圖案地面與圖案優美的墻紙和門扉渾然一體,顯示雍容華貴、超凡脫俗的氣度;十五層至十九層寫字樓裝修完畢,每層約10個套間,兩房一廳或三房一廳,配獨立洗手間,乳白色石膏板天花,鵝黃色拋光磚地面,玉白色墻紙,顯得淡雅而靜謐;20層還有600平方米的會議廳,緞玉色地毯、木夾板襯墻和木夾板天花造型,顯出恢宏與大氣;天臺以及七層的退縮部分均開辟為綠葉掩映、亭榭玲瓏的空中花園。

          “帝苑”設備齊全,發電機組、供配電系統、弱電系統、智能消防報警系統、供水系統、客房供熱水系統、中央空調系統、電梯等均已安裝完畢,進入驗收調試階段。其中,發電機組為英國進口產品,型號800E、800KVA、640KW,帶自動切換和環保消音功能;供配電系統由3臺干式變壓器、5臺高壓柜、24臺低壓柜組成,總容量4,450KVA;中央空調系統由3套上海合眾─開利公司生產的離心式冷水機組、冷凝器和冷水塔組成,制冷量1758KW×3;電梯共8臺,包括南北塔樓各裝3臺上海三菱牌客梯(21層),1臺消防梯(21層),1臺貨梯(6層)。

      四、產權歸屬清晰,驗收手續完備

          “帝苑”是由廣州市天河區林和潤楊經濟發展有限公司(原廣州市沙河鎮林和村委會,甲方)與廣州恒源房地產開發公司(乙方)合作的房地產開發項目,合作協議約定,甲方主要責任是提供項目用地和辦理相關產權手續,乙方責任是承擔建設開發費用;項目建成后甲乙雙方按總建筑面積分配,甲方占46%,乙方占54%;甲方所占份額(建筑面積20,726.68平方米)以每平方米35元/月出租給乙方,租賃期為20年,租金每滿5年遞增20%。該項目的合同條款明晰,雙方無爭議;經廣州市規劃部門、國土部門批準的征地、用地、報建等手續齊備;2002年4月建成,2002年12月建設工程規劃驗收合格,超面積違章建筑罰款已繳清;預售證編號為“穗房預字第19990232號”;消防驗收問題, , , , 已理順。拍賣成交后,買家即可自行申辦或委托本公司代辦房屋產權轉移過戶手續,隨后自營或租賃或出售皆可。

          據廣州市國土、房管局證明,至2001年9月地價尚欠人民幣10,604,465.40元。地價欠款在“帝苑”拍賣標的成交價款中扣繳,不需買家承擔。

      五、會展商務旺地,現代交通樞鈕

          “帝苑”所在的天河商業圈位于廣州市商業網點十年(2003~2012)發展規劃的新城市中軸線─“商務、會展、購物、休閑服務的商業發展軸”上,是我市城建“東進南拓”發展戰略的支撐點,是明日廣州市的心臟,物業升值潛力未可限量。圈內擁有多項全市最新紀錄:最高的商業樓宇─“中信大廈”、規模最大的購物中心─“天河城廣場”、檔次最高的購物中心─“正佳廣場”、面積最大的書城─“廣州書城”、功能最齊全的公眾體育場館─“天河體育中心”;數量最多的四星和五星級商廈。此處名聲顯赫的大型商廈還有“市長大廈”、“大都會廣場”、“景升酒店”“城建大廈”、“高盛大廈”、“金利來大廈”、“富麗廣場”等,不勝枚舉。

          “帝苑”西鄰廣州火車東站,火車東站每天有8班直通車往來香港,有58班快車來往全國各地;從這里經通衡大道和機場快速干線到廣州新國際機場只需45分鐘;此處是廣州地鐵1號線、3號線的始發站和終點站之一,“帝苑”緊鄰地鐵站出口,通過地鐵網絡在半小時內可到達廣州市每一個行政區域;火車東站廣場設有30多條公共巴士線路的總站,乘公共巴士可順利抵達廣州市每一條街道。

      六、投資遠見卓識,回報豐厚快捷

          “帝苑”作為地理位置優異、設計建筑高檔、工程全部竣工、設施設備齊全、產權歸屬明晰、交易過戶順暢、升值潛力巨大的優質物業,以頗為低廉的價格進行拍賣,自然成為善于把握投資先機的眾多商家目光的聚集點?!暗墼贰迸c鄰近同檔次商廈的售價比較寫字樓低46%,商鋪低40%以上,而且這些商廈大多數是只租不售,詳見最新資料如下:

      樓盤名稱

      地 址

      月租(元/M2)

      售價(元/M2)

      出租率

      中信廣場

      天河北路

      寫字樓100~150

      公寓75

      寫字樓15,500

         8,100

      95%

      市長大廈

      天河北路

      寫字樓80~130


      95%

      大都會廣場

      天河北路

      寫字樓75~125

      寫字樓11,000

      90%

      國貿中心

      天河北路

      寫字樓75


      80%

      城建大廈

      體育西路

      寫字樓75


      75%

      高盛大廈

      體育西路

      寫字樓75


      75%

      金利來大廈

      體育東路

      寫字樓75


      80%

      帝苑大酒店

      林和東路


      寫字樓   5,930

           6,300

      低層商鋪11,962


          隨著《內地與香港關于建立更緊密經貿關系(CEPA)的安排》的逐步實施,香港在繼續面向世界的同時,將進一步發展成為面向內地的高新技術產品的產地和旅游購物的勝地,內地與香港之間迅猛增長的商貿和旅游往來,必然對享有直通車之便的廣州火車東站廣場的旅業和寫字樓市場帶來日益旺盛的需求。誰人摘取“帝苑”的桂冠,誰人就率先坐享新一輪廣州物業投資經營的天時、地利與人和!

       

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